政策收购二手房全面铺开"老破小"或迎价值重估

2026年以来，上海浦东新区、静安区和徐汇区收购二手住房用于保障性租赁住房项目的举措，激起了对二手房市场重要性的重新认识。官方下场收储二手房，打通市民"卖旧买新"的置换堵点，被视为房地产业转身的关键信号。

多地密集跟进收购"老破小"

记者梳理发现，除了注重小户型、总价低外，浦东新区还特别指出2000年以前建成，以此计算，房龄应在25年以上。放眼全国，上海的试点措施并非个例。在住房"以旧换新"政策落地探索中，地方收购二手房的举措正在全面铺开，各地收购标准的界定均大致接近"老破小"，市场反应较为显著。

2月以来，全国多地密集跟进。福建省住建厅发布意见，鼓励各类主体市场化收购二手房，指定国企作为收购主体，资金来源涵盖财政注资、银行低息贷款等；济南起步区推出"全款收旧房"政策，计划分批次组织1000套住房"以旧换新"；杭州富阳区启动试点，由区属国企乐居集团收购200套二手房，用于保租房，报名启动后短期内即有206户家庭申请。

打通"卖旧买新"置换链条

房地产行业深度调整大背景下，新房去化承压，二手房流通遇阻，楼市"卖旧买新"链条梗阻不畅。近期，多地加码住房"以旧换新"，地方政府、国资平台直接收购二手房、"老破小"，为增强房源流动性提供了政策背书。

中经传媒智库专家、中国城市发展研究院投资部副主任袁帅表示，当前存量收储转向收购二手房，一方面是因为传统保租房供给多集中于郊区，难以匹配新市民的职住平衡需求，收购核心地段的"老破小"能快速填补核心区域保租房供给缺口，更精准对接人才居住需求。

稳定市场预期是关键

官方收购低总价房源，最直接的影响是消化部分过剩的二手房存量，缓解业主降价抛售的压力，稳定片区房价预期，打破二手房市场"降价—观望—再降价"的负向循环。

国家统计局日前发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，出现跌幅收窄的积极信号，但市场下行的局面仍未彻底改变。

展望后世，随着假期因素逐步消退，积压需求有望逐步释放，即将到来的"小阳春"旺季是观察全年预期的重要时点，预计核心城市优质项目供应增加有望带动销售实现一定恢复，但市场分化态势将延续。